土地家屋調査士試験

土地家屋調査士について

土地家屋調査士は、不動産の測量や登記を専門とする国家資格であり、土地や建物の境界確定や不動産登記の手続きを担う専門職です。

不動産取引において正確な測量と登記は欠かせないため、土地家屋調査士は社会的に重要な役割を果たしています。

ここでは、土地家屋調査士の資格について詳しく解説します。

資格の基本情報について

土地家屋調査士は、日本において国家資格として認められており、法務省が管轄する「土地家屋調査士試験」に合格することで資格を取得できます。

この資格を取得することで、土地や建物の測量や登記業務、境界確定手続きなど、多岐にわたる業務に携わることができます。

土地家屋調査士試験の特徴

土地家屋調査士試験は、不動産の測量や登記に関する法律知識、実務的なスキルを問う試験です。

以下のような科目が出題されます。

・不動産登記法

土地・建物の登記手続きに関する知識

・民法

所有権や賃貸借契約、相続に関する基本知識

・土地・建物の測量

測量技術、座標計算、測量機器の扱い方

・関連法規

建築基準法、国土調査法、土地収用法など

試験は筆記試験（択一式・記述式）と口述試験で構成されており、特に測量に関する知識や不動産登記実務の理解が求められます。

役割と仕事内容

土地家屋調査士の主な役割は、不動産の境界確定、測量、登記手続きを通じて、土地・建物の権利関係を明確にすることです。

主な役割

・土地の測量と境界確定

境界確定測量：土地の所有者同士で境界を確定させる業務
公図と実際の土地の位置関係を確認し、測量図を作成
境界トラブルの解決に向けた調整

・土地の登記業務

分筆登記：1つの土地を複数に分ける手続き
合筆登記：複数の土地を1つにまとめる手続き
地積更正登記：実際の土地面積と登記記録の相違を訂正する手続き

・建物の登記業務

建物表題登記：新しく建築された建物を登記する手続き
建物滅失登記：取り壊された建物を登記簿から抹消する手続き
建物の増築・変更登記：増築や改築が行われた建物の情報を登記簿に反映

・官公庁との調整

法務局への登記申請
市区町村との連携（都市計画や建築許可など）

受験資格と条件

土地家屋調査士試験には特別な受験資格はなく、年齢や学歴に関係なく誰でも受験可能です。

ただし、試験の難易度は高く、合格率は例年8～10%程度とされており、十分な学習と実務スキルの習得が求められます。

専門知識と必要なスキル

土地家屋調査士として活躍するためには、法的知識だけでなく、測量技術や対人スキルも必要です。

専門知識

不動産登記法：土地・建物の登記に関する基礎知識
測量学：測量機器の使用方法や座標計算
民法：所有権、借地権、相続に関する法的知識
関連法規：建築基準法、都市計画法、国土調査法など

測量技術

トータルステーションやGPS測量機器の操作
現地測量とデータ解析

登記申請スキル

正確な登記申請書の作成
オンライン申請の活用

ITスキル

CADソフトの使用（測量図の作成）
電子申請システムの操作

コミュニケーション能力

クライアントとの折衝
地権者間の境界問題の調整

交渉力

境界トラブルの調整
官公庁や関連業者との協議

試験の概要

土地家屋調査士試験は、不動産の測量および登記に関する専門知識を有する「土地家屋調査士」になるための国家試験です。

土地家屋調査士は、不動産の境界を明確にし、適正な登記を行うことで不動産取引の円滑化に貢献します。

試験は筆記試験（択一式・記述式）および口述試験で構成されており、合格率は例年8～10％程度と低く、高度な専門知識と実務スキルが求められます。

試験科目には、不動産登記法、民法、土地の測量技術、関連法規（建築基準法、国土調査法など）が含まれ、合格するためには計画的な学習が不可欠です。

不動産登記法

不動産登記法は、土地家屋調査士試験の中でも特に重要な科目です。

不動産の境界確定や面積測定、表題登記などの手続きを適正に行うための法律知識が求められます。

出題範囲

不動産登記法の試験では、以下の主要なトピックが出題されます。

表題登記（新築建物の登記、未登記建物の登記）
土地の分筆・合筆登記（複数の土地を統合する、または分割する手続き）
地積更正登記（測量に基づいた土地の面積修正）
地目変更登記（農地を宅地に変更する場合など）
建物滅失登記（取り壊された建物の抹消登記）
登記申請手続の流れと実務

実務との関連性

不動産取引、土地の売買、開発事業などにおいて、登記の正確性は極めて重要です。

特に、土地の境界確定や分筆登記は、紛争を防ぐために不可欠であり、土地家屋調査士が中心となって実務を担います。

測量技術

土地家屋調査士にとって、測量技術は業務の基礎となるスキルです。

精密な測量を行うことで、境界を明確にし、正確な登記申請を行うことが求められます。

出題範囲

測量技術に関する試験では、以下の項目が出題されます。

測量の基礎知識（測量の種類、測量法）
トータルステーションの使用方法（測量機器の操作）
GPS測量（衛星を利用した測量技術）
座標計算（測量データの解析、誤差補正）
測量図の作成（登記申請時に必要な図面の作成方法）

実務との関連性

測量は土地家屋調査士の主要業務の一つです。

特に、土地の境界確定測量や分筆測量では、高度な技術が求められます。

正確な測量データを基に登記を行うことで、不動産取引の信頼性が向上します。

民法

民法は、土地家屋調査士試験において最も基本的かつ重要な科目です。

不動産に関する権利関係や契約、相続などを正しく理解することが求められます。

出題範囲

民法の試験では、以下の内容が出題されます。

物権（所有権、地上権、借地権など）
債権（契約、保証、担保）
相続・遺言（遺産分割、法定相続分）
不法行為（境界紛争、損害賠償請求）

実務との関連性

土地の売買や相続の場面では、民法の知識が不可欠です。

土地家屋調査士は、依頼者の権利を適切に反映した登記手続きを行うため、民法を正しく理解し、実務に応用する必要があります。

試験のスケジュールと試験方式

土地家屋調査士試験は、毎年1回実施される国家試験です。

試験は以下の3つの段階で構成されています。

筆記試験（択一式・記述式）

例年10月に実施
択一式（不動産登記法、民法、測量法、土地家屋調査士法など）
記述式（実務に即した登記申請書の作成）

口述試験

筆記試験合格者のみ受験可能
例年1月に実施
測量技術や登記手続に関する口頭試問

合格率と難易度

土地家屋調査士試験は、測量技術と法律知識の両方が求められるため、難易度が高い試験とされています。

合格率

例年8～10%前後の合格率
記述式の正確性が大きく合否に影響

難易度

土地家屋調査士試験の難易度が高い理由として、以下の点が挙げられます。

膨大な試験範囲（測量技術と法律の両方を学ぶ必要がある）
実務的な記述式試験（登記申請書の作成能力が必要）
精密な測量スキルの習得（誤差のない測量を行う技術が必須）

土地家屋調査士の３つの魅力について

土地家屋調査士は、不動産の測量や登記を専門とする国家資格であり、不動産取引の円滑化や権利の明確化に貢献する重要な職業です。

土地の境界確定や建物の登記業務など、社会の基盤を支える役割を果たしています。

この資格は、専門性の高さや独立開業のしやすさなど、多くの魅力を持っています。

ここでは、土地家屋調査士としてのキャリアを考えている方に向けて、3つの大きな魅力について詳しく解説します。

高い専門性と社会的意義

土地家屋調査士は、測量技術と法律知識の両方を兼ね備えた専門家です。

不動産取引や境界確定業務において欠かせない存在であり、正確な登記を行うことで社会の秩序を維持する重要な役割を担っています。

測量技術と法律知識の融合

土地家屋調査士は、以下の2つの専門知識を必要とします。

測量技術

トータルステーションやGPS測量を用いて正確なデータを取得
境界確定や土地の分筆・合筆登記に必要な測量技術を習得
測量結果を基に登記申請書や図面を作成

不動産登記に関する法律知識

不動産登記法を理解し、適正な登記を行う
民法の物権や相続に関する知識を活用して正確な登記申請を行う
境界確定訴訟などに関与し、適正な境界の確定に寄与

社会に貢献できる職業

土地家屋調査士の業務は、不動産の所有者だけでなく、地域社会全体に影響を与えるものです。

例えば、境界トラブルを未然に防ぐことで、隣地との争いを解決し、円満な不動産取引を実現できます。

特に都市部や開発地域では、土地の正確な測量と登記が求められるため、専門家としての需要が高まっています。

独立開業のしやすさと高収入の可能性

土地家屋調査士の資格を取得すると、独立開業しやすい点が大きな魅力の一つです。

自身の事務所を構え、クライアントから直接依頼を受けることで、自由度の高い働き方が可能になります。

独立開業しやすい資格

土地家屋調査士は、試験に合格すれば、すぐに独立開業が可能です。

他の士業と異なり、司法修習などの追加研修は不要であり、開業資金も比較的少額で済むため、早期に独立を目指すことができます。

開業後の主な業務は以下の通りです。

不動産の測量と境界確定

境界立会いを行い、隣地所有者と合意を得る
境界標の設置や地積測量図の作成

土地・建物の登記業務

新築建物の表題登記
分筆登記、合筆登記、地目変更登記
地積更正登記による正確な土地面積の登録

企業との連携

不動産会社やハウスメーカーとの業務提携
大型開発プロジェクトにおける測量業務

高収入の可能性

土地家屋調査士として成功すれば、高収入を得ることも可能です。

・開業直後

年収500万円～800万円

・安定期（3～5年目）

年収1,000万円以上

・大規模案件を手がける調査士

年収2,000万円以上も可能

特に、不動産開発業務や相続登記に強みを持つことで、高収益を得ることができます。

資格の需要が高く、将来性がある

土地家屋調査士は、将来性のある資格の一つです。

少子高齢化や都市再開発の進展により、土地の境界確定や不動産登記の需要は今後も増加すると考えられています。

境界確定業務の需要拡大

日本では、土地所有者の高齢化に伴い、相続登記や境界確定の需要が高まっています。

特に、以下のようなケースで土地家屋調査士の役割が重要視されています。

相続による不動産の名義変更（相続登記の義務化に伴う需要増）
未登記物件の適正な登記手続き（地方の空き家問題の解決）
都市部の再開発に伴う土地測量（公共事業やマンション開発）

テクノロジーの導入による業務効率化

近年、測量技術の進歩により、土地家屋調査士の業務も効率化されています。

・ドローン測量

広範囲の土地を短時間で測量可能

・3Dレーザースキャナー

正確な建物・地形データの取得

・オンライン登記申請

登記手続きの迅速化

これにより、従来よりも短期間で業務を遂行できるようになり、より多くの案件を受けることが可能になっています。

土地家屋調査士の収入と将来性について

土地家屋調査士は、不動産の測量や登記を専門とする国家資格であり、土地や建物の権利関係を明確にする重要な役割を担っています。

不動産取引や開発プロジェクトの際には、正確な測量と適正な登記が不可欠であり、土地家屋調査士はその手続きをサポートします。

資格を取得することで、独立開業や企業勤務など幅広い働き方が可能であり、安定した収入を得ることができます。

ここでは、土地家屋調査士の収入の実態やキャリアの将来性について詳しく解説します。

平均年収と給与水準

土地家屋調査士の年収は、勤務形態や経験年数によって大きく異なります。

ここでは、土地家屋調査士の平均収入や給与水準について詳しく見ていきます。

平均年収の目安

土地家屋調査士の年収は、勤務先や業務内容によって異なりますが、以下のような目安が一般的です。

・土地家屋調査士事務所勤務（補助者）

年収300万円～500万円（資格取得前）

・土地家屋調査士事務所勤務（資格取得後）

年収500万円～800万円

・企業の不動産管理・測量部門勤務

年収600万円～1,200万円

・独立開業（測量・登記業務）

年収700万円～3,000万円（業務内容やクライアント数により変動）

特に、不動産開発が活発な都市部では、境界確定や分筆登記の需要が高く、経験を積むことで年収が上がりやすい傾向にあります。

経験やスキルによる収入の変化

土地家屋調査士は、経験年数や業務の専門性に応じて収入が上昇する職業です。

以下のようなキャリアステップを経ることで、年収アップが期待できます。

・新人土地家屋調査士（1～3年目）

年収400万円～600万円（勤務土地家屋調査士）

・5年以上の経験者

年収800万円～1,500万円（独立開業も視野に）

・専門分野に特化した土地家屋調査士（大規模開発・境界確定案件）

年収1,500万円～3,000万円

特に、土地の境界確定や再開発プロジェクトなど、大規模な案件を手がけることで、高収入を得ることが可能です。

資格取得後の初期収入

土地家屋調査士試験に合格し、事務所勤務や企業の測量部門に就職した場合、初年度の年収は500万円～800万円程度が一般的です。

数年の実務経験を積み、独立を目指すことでさらなる年収アップが期待できます。

勤務形態による収入の違い

土地家屋調査士は、土地家屋調査士事務所勤務、企業勤務、独立開業など、多様な働き方が可能です。

それぞれの勤務形態による収入の違いを詳しく見ていきましょう。

土地家屋調査士事務所勤務

土地家屋調査士事務所に勤務する場合、主に測量業務や登記業務を担当します。

・補助者（資格取得前）

年収300万円～500万円

・資格取得後（勤務土地家屋調査士）

年収500万円～800万円

・事務所の共同経営者・代表

年収1,000万円以上

事務所内での昇進や、クライアントとの信頼関係の構築によって、収入の増加が見込めます。

企業法務部門勤務

土地家屋調査士の資格を活かし、企業の不動産管理部門や測量部門に勤務するケースも増えています。

・測量担当（1～3年目）

年収600万円～800万円

・シニア測量担当（3～5年目）

年収800万円～1,200万円

・測量部長・開発担当役員

年収1,500万円～3,000万円

特に、大手不動産会社やゼネコンの測量・登記部門では、高収入を得ることが可能です。

独立開業

独立開業した場合の収入は、自身の営業力や業務の専門性に大きく依存します。

・開業初期（1～3年目）

年収700万円～1,000万円

・安定期（3～5年目）

年収1,500万円～2,500万円

・成功した場合（5年以上）

年収3,000万円以上も可能

特に、都市開発や公共事業に関連する測量業務を請け負うことで、高収益を得られる可能性があります。

職業の安定性

土地家屋調査士は、不動産取引や土地開発に関わる業務を行うため、景気の影響を受けにくい職種です。

測量・登記業務の需要の安定性

不動産の売買や開発は、常に一定の需要があるため、土地家屋調査士の業務は安定しています。

特に、都市部では不動産取引が活発であり、測量や登記業務の依頼が途切れることは少ないです。

相続・境界確定の増加

高齢化社会の進展により、相続による土地の分筆・合筆や境界確定の案件が増加しています。

これにより、土地家屋調査士が必要とされる場面も増え、長期的に安定した職業といえます。

試験対策のポイント

土地家屋調査士試験は、不動産の測量や登記に関する専門知識が求められる国家試験です。

試験範囲が広く、法律知識と測量技術の両方が必要になるため、計画的な学習と効率的な勉強方法を取り入れることが重要です。

ここでは、土地家屋調査士試験合格に向けた効果的な学習方法と対策を詳しく解説します。

効果的な勉強方法について

土地家屋調査士試験に合格するためには、長期間にわたる計画的な学習が必要です。

試験内容を正しく理解し、効率的な学習法を取り入れることで、合格への道が開けます。

勉強の基本戦略

勉強を進めるうえでの基本的な戦略を理解し、無駄のない学習を行いましょう。

科目ごとの特性を理解する

土地家屋調査士試験では、不動産登記法・民法・測量学・土地家屋調査士法など、複数の分野の知識が求められます。

各科目の特性を把握し、適切な学習アプローチを取り入れましょう。

・不動産登記法

土地・建物の表題登記、地目変更、分筆・合筆登記の手続きを理解する
記述式問題に対応できるように、実際の登記申請書を作成する練習を行う

・民法

所有権、担保権、相続などの基本概念を理解する
過去問を解きながら、条文と判例の適用方法を学ぶ

・測量学

測量機器の操作方法（トータルステーション、GPS測量）を学ぶ
測量計算や座標計算の演習を繰り返し行う

・土地家屋調査士法

土地家屋調査士の業務範囲や職責を理解する
過去問を解きながら、実務に即した法律の適用方法を学ぶ

各科目の特徴を把握し、適切な学習戦略を立てることが合格への鍵となります。

インプットとアウトプットのバランス

知識を効率よく身につけるためには、インプット（学習）とアウトプット（演習）のバランスが重要です。

・インプット

教材や講義を通じて基礎知識を学ぶ。
重要なポイントはノートにまとめ、視覚的に理解を深める。

・アウトプット

過去問や模擬試験を解き、解答スピードを向上させる。
実際の試験形式に沿って、時間配分を意識しながら問題を解く。

特に、記述式問題は暗記だけでは対応できないため、適用方法を理解し、実践的なトレーニングを行うことが大切です。

時間管理のコツ

限られた時間で効率的に学習を進めるためには、計画的な時間管理が不可欠です。

1日の学習スケジュールを立てる

例えば、以下のようなスケジュールを立てることで、学習時間を確保できます。

・平日

「朝1時間＋夜2時間」

・休日

「午前3時間＋午後3時間」

日々の積み重ねが試験合格に直結するため、無理のない範囲で学習を続けることが重要です。

優先順位をつける

試験の出題範囲が広いため、頻出分野や苦手科目に重点を置いた学習が必要です。

過去問を分析し、頻出テーマを把握する
苦手科目に多めの時間を割く
試験直前には総復習を行う

戦略的な学習を進めることで、効率よく合格に近づくことができます。

試験対策講座や教材の活用

独学での学習も可能ですが、試験範囲が広いため、講座や教材を活用することで学習効率を高めることができます。

講座の選び方

講座を選ぶ際は、自分のライフスタイルや学習スタイルに合ったものを選ぶことが重要です。

通学型とオンライン型

・通学型

講師から直接指導を受けられるため、対面で学びたい人におすすめ。

・オンライン型

自分のペースで学習できるため、忙しい社会人や遠方に住んでいる人に最適。

どちらの形式にもメリットがあるため、自分に合った学習方法を選びましょう。

信頼性と実績を確認する

講座を選ぶ際には、以下のポイントをチェックしましょう。

過去の合格実績を確認する
受講生の口コミや評判を調べる
無料体験講座を受講して相性を確認する

信頼できる講座を選ぶことで、学習の質を高めることができます。

教材の選び方

試験に合格するためには、適切な教材を選ぶことも重要です。

基本テキストの重要性

試験範囲を網羅した基本テキストを1冊決め、それを繰り返し学習することが効果的です。

最新の法改正や試験傾向に対応した教材を選ぶ。
頻出問題や過去問の解説が充実しているものを選ぶ。
1冊のテキストを何度も繰り返し読むことで、確実に知識を定着させる。

問題集と模擬試験

短答式試験対策には、マークシート形式の問題集を活用し、記述式試験には論述問題を中心に対策を行うことが重要です。

過去問を繰り返し解き、出題傾向を把握する
本番と同じ形式の模擬試験を受験し、時間配分を練習する
間違えた問題の解説をじっくり読み、理解を深める

問題演習を通じて、実戦力を養いましょう。